전세사기피해자 요건

1. 대항력 + 확정일자 확보 또는 임차권 등기 완료 여부

   • 대항력 + 확정일자 확보

     계약서, 주민등록초본, 확정일자 서류

   • 임차권 등기 완료

     등기부/임차권등기명령 사본

2. 보증금 기준요건 충족 여부

   보증금 5억원 이하

   계약당사자 간 서명날인된 계약서

3. 다수 임차인 피해발생/피해예상 여부

   • 임대인의 파산·회생 개시

     파산선고결정문 또는 개인회생개시결정문

   • 경매·공매 개시

     임차주택 경매·공매통지서, 임대인 소유주택 등기부

   • 임차인의 집행권원 확보

     지급명령 결정문, 보증금반환소송 관련 법원결정문

4. 임대인의 보증금반환채무 미이행 의도 여부

   • 임대인 등에 대한 수사 개시

     임대인 등에 대한 고소·고발 접수증

   • 임대인 등의 기망(欺罔)

     주민등록초본, 확정일자 부여서류, 임차주택 등기부, 계약서

   • 보증금을 반환할 능력이 없는 자에게 소유권을 양도

     HUG 악성임대인, 집중관리대상 등록, 임대인 세금 등 체납

   • 보증금 반환능력 없이 다수의 주택 취득하여 임대

     임차주택 및 임대인 보유주택 압류 저당권 등 설정

• 1~4번 모두 충족
  : 특별법에서 제시한 모든 지원정책
• 2, 4번만 충족
  : 특별법에서 제시한 금융 및 긴급복지 지원정책
• 1, 3, 4번만 충족
  : 조세채권안분 지원정책

지원대상이 되지 않는 경우

• 1. 임대인의 사기의도가 확인되지 않는 경우
• 2. 임차인, 임대인이 보증보험을 가입했을 경우
• 3. 보증금이 최우선변제금 범위 내, 자력회수 가능 시

첨부물

사례 및 수법

• 사례 ①
  

  • 소유자
    • (전세계약일) 소유권 이전 → 명의 신탁자
    • 2억 5천 → 분양대행사
  • 분양대행사 : 매매가 3억원 건물
    • 2억5천 → 소유자
    • 명의신탁비 1000만 → 명의신탁자
    • 소개비 500만 → 소개자(브로커)

  • 명의신탁자

    (악의적 사기 참여자)

    (선량한 대학생, 노숙자 등) 추가피해자

  • 세입자
    • 전세금 3억 3천 → 분양대행사
    • 분쟁당사자 ↔ 명의신탁자
  • 소개자(브로커)
  • 소유권 이전 시 임대보증금을 돌려주지 않아 피해 발생
  • 1인가구, 사회초년생 등 주거취약층을 대상으로 한 악의적인 명의신탁
• 사례 ②
  

  1차 사기

  • 1.분양의뢰, 건축주 → 분양대행사(사기세력)
  • 2-1. 명의신탁비(100~1000만원), 분양대행사(사기세력) → 매수인(바지사장)
  • 2-2. 전세 3억 임대차 계약, 건축주 → 임차인(보증금 돌려받지 못해 피해 발생)
  • 3. 소유권 이전,, 건축주 → 매수인(바지사장)
  • 4. 소개비(500~1000만원), 브로커 → 분양대행사(사기세력)
  • 5. 2억, 분양대행사(사기세력) → 건축주
  • 브로커 ↔ 매수인(바지사장)

  2차 사기

  • 1. 중개의뢰(전세 1억8천), 매수인(바지사장) → 공인중개사
  • 2. 공인중개사 → 새임차인
  • 3. 계약금, 새임차인 → 매수인(바지사장)
  • 4. 도주잠적, 매수인(바지사장) → ?
  • 5. 공인중개사 → 새임차인
  • 공인중개사, 새임차인 → 추가피해자 발생
  • 의도적으로 전세가를 낮춰 공인중개사와 새로운 세입자를 속여 계약금을 갖고 잠적
  • 기존세입자 또한 보증금을 돌려받지 못해 누적 피해 발생
• 사례 ③: 소유자 사칭 사기
  

  • 임대인
    • 인적사항 도용 → 가짜 임대인
    • 위임장 위조 ← 가짜 임대인
  • 가짜 임대인
    • 전세계약 체결 ↔ 임차인

  임대인의 명의를 도용한 가짜 임대인과의 계약

• 사례 ④: 계약서 작성할 때
  

  • 임대인
    • 인적사항 도용 → 가짜 임대인
    • 위임장 위조 ← 가짜 임대인
  • 가짜 임대인
    • 전세계약 체결 ↔ 임차인
  • 공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하는 행위
  • 중개보조원이 중개업을 하는 행위

중개보조원은 공인중개사가 아닙니다!! 꼭 확인하세요!!
전세사기 유형에 대해서 더 알아보고 싶다면

전세사기 유형별 사례 및 대처방안 바로가기

전세사기 예방툰 바로가기

예방 및 대처

전세사기 예방 체크리스트 확인

서울시 전세사기 예방영상바로가기

• 내용 ①

  국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등 집값 및 인근 시세 확인(매매가, 전세가 등)

  

  국토교통부 실거래가 공개시스템 바로가기

  

  KB부동산 등 집값 및 인근 시세 바로가기

  새로운 전세사기 유형에 따라 매입 시 이전 임차인의 전세가를 확인해보기

• 내용 ②

  적법한 공인중개사와 거래하고 부동산 공제증서 받기

  부동산중개업조회바로가기

  
  • 한 곳의 공인중개사사무소만 방문하여 결정하기 보단 2~3곳 더 방문하여 비교하고 결정하기
  • 방문한 중개업소의 게시사항을 확인하고 중개보조원과 계약하지않기
    • 1. 중개사무소등록증 원본
    • 2. 중개보수, 실비의 요율 및 한도액표
    • 3. 공인중개사자격증 원본
    • 4. 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류
    • 5. 사업자등록증

  전월세 안심계약 도움서비스

  1. 집보기동행
  2. 전월세계약상담
  3. 주거지탐색지원
  4. 주거정책안내

  전월세 안심계약 도움서비스 신청바로가기

  
• 내용 ③

  계약 체결 시 확인사항 꼼꼼히 확인하기 (첨부자료 확인)

  • 등기부등본을 포함한 각 종 장부 보는 법 (추후 게재요청)
  • 값이 싼 매물이라도 확인사항 확인 후 안전 확인 전까지 계약금 지불하지 않기
  • 적법한 계약 절차가 아니면 거절하기
  • 확정일자 받기 ⇒ 주소 상 동주민센터 / 정부24 / 인터넷등기소
• 내용 ④

  임대인(대리인) 신분 확인하기

• 내용 ⑤

  전세보증금반환보증 가입하기 ⇒ HUG / SGI서울보증 / 주택금융공사(HF)

  각 사이트별 자격요건과 수수료가 다르니 비교하여 결정

  상담 받을 곳

  

  HUG주택도시보증공사-전세피해지원센터 바로가기

  

  서울시 전월세 종합지원센터 바로가기

  첨부물

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