조합설립추진위원회 구성 및 승인

정비구역지정 고시(주택재건축사업의 경우 재건축사업의 시행결정)후 위원장을 포함한 5인이상의 위원 및 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 구청장의 승인을 얻어야 함. (도시및주거환경정비법 제13조 제2항)

절차

1. 동의서 징구(토지등소유자)
2. 추진위원회 구성(추진위원회)
   • 법 제13조 제2항 - 토지등 소유자 과반수 이상 동의(인감첨부)
3. 추진위원회 승인 요청 (추진위원회→구청)
   • 법 시행규칙 제6조 - 승인신청서, 토지등소유자 명부, 동의서, 위원선정을 증명하는 서류 등
4. 추진위원회 승인 요건 검토(구청)
5. 추진위원회 승인 및 통보(구청→추진위원회)

조합설립인가

주택재개발정비사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지등소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 구청장의 인가를 받아야 함.( 도시및주거환경정비법 제16조 )

절차

1. 조합정관 작성 창립총회 및 동의서 징구(수합)
   • 법 시행규칙 제7조
     • 조합정관, 조합원 명부, 사업계획서
     • 조합설립 동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
     • 조합장 등 조합임원 선출 및 인준 등
2. 조합설립인가신청 및 인가
   • 법 제16조제1항 - 토지등 소유자 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상 동의
   • 법 제23조제1항 - 조합임원자격 결격여부 조회
3. 통지/열람
   • 법 시행령 제26조제3항 - 조합은 정관이 정하는 바에 따라 토지등 소유자에게 그 내용을 통지하고 이해관계인에게 열람할 수 있도록 함.
4. 조합설립 법인등기
   • 법 제18조 - 조합설립인가일로부터 30일 이내 법인 등기.

사업시행인가

토지등소유자 또는 조합이 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서에 정관등과 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류와 정관에서 정하는 토지등소유자의 동의서를 첨부하여 구청장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 함.(도시및주거환경정비법 제28조 제1항)

절차

1. 타법령에 의한 심의 및 평가
   • 환경, 교통, 재해 등 각종 영향평가
   • 건축심의
   • 문화재 지표조사(문화재보호법제91조)
2. 사업시행계획 수립
   • 법 제28조제1항, 제30조 - 토지이용계획, 정비기반시설, 주민이주대책 등
   • 정비계획변경사항 발생시 변경지정후 인가신청
3. 사업시행인가 신청
   • 법 제28조제1항, 규칙 제9조 신청서류
     • 정관, 토지등의 소유자 동의서 및 명부
     • 수용 또는 사용할 토지 및 건축물 명세
     • 사업시행계획서 등
4. 공람공고 및 의견청취
   • 법 제31조제1항
     • 공람기간 : 14일 이상(초일 미산입)
     • 공보에 공람요지와 장소 공고
     • 다른 법률과 인ㆍ허가 등의 의제사항 협의(도시공원위원회 심의, 도로점용허가 등)
5. 사업시행인가/고시
   • 법 제28조제1항, 규칙제9조제3항
     • 사업시행자가 시장, 구청장인 경우 제외
     • 경미한 사항의 변경인가 제외(신고)

분양신청 및 감정평가

조합은 사업시행인가일로부터 60일 이내에 조합원에게 통지하고 일간신문 공고함 (도시및주거환경정비법 제46조 시행령 제47조, 조례21조)

절차

1. 분양신청의 통지/공고
   • 법 제46조제1항 - 사업시행인가고시일로부터 60일 이내
2. 분양신청
   • 법 제46조제2항 , 조례 제21조 - 통지일부터 30일 이상 60일 이내 (20일 범위내 연장 가능)
3. 종전자산평가 및 종후자산 추산
   • 법 제48조, 조례 제25조
     • 분양 대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
     • 분양 대상자별 종전토지 또는 건축물의 명세 및 시행 인가 고시일을 기준으로 한 가격

관리처분계획인가

조합은 분양신청기간이 종료된 때에는 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 구청장의 인가를 받아야 함.(도시및주거환경정비법 제48조 제1항)

절차

1. 관리처분계획의 수립
   • 법 제48조제1항, 시행령 제50조
     • 분양설계, 분양대상자 주소 및 성명
     • 종후 자산 추산액
     • 종전 자상의 토지/건물 명세 및 사업시행인가고시일 기준 가격 등
2. 조합원총회의 결의공람
   • 법 제49조제1항 - 시행자는 30일 이상 토지등 소유자에게 공람, 의견청취
3. 관리처분계획인가신청 및 인가고시
   • 법 제48조제1항, 규칙제11조
   • 법 제49조, 규칙제13조
4. 통보/통지
   • ∙법 제49조, 영제53조 - 시행자는 분양신청자에게 시행자의 주소 및 성명, 분양 대상자별 종전/종후 자산가치 등을 통지

철거 및 착공

조합은 착공 전 다음사항을 이행하고 착공계를 제출한 후 공사를 착공하여야 함.

• 착공 전 이행사항 : 재산평가, 국공유지 매수신청 및 매입, 조합원 이주, 공사 감리자〔주택건설공사(건축․토목․기계․설비․ 통신), 전기공사 감리자, 소방공사 감리자〕지정 등
• 시공이행보증서 제출

절차

1. 착공준비
   • 감리자 선정 - 건축, 소방, 굴토, 전기감리 등
2. 시공보증
   • 법 제51조제1항 - 시장, 주택공사 등이 아닌자를 시공자로 선정한 경우 시공자는 도급받은 공사의 시공보증을 위해 시공 보증서를 제출
3. 착공신고
   • 건축법 제21조, 시행규칙 제14조
     • 감리자 확인, 착공도면, 공정예정표 작성
     • 건설기술자 배치계획, 품질관리계획
     • 시공보증서 제출여부 확인
4. 분양계획작성
   • 법 제46조, 47조
   • 영 제47조, 48조
5. 토지등 소유자분양 및 입주자 모집승인신청
   • 법 제50조제1항 주택공급에 관한 규칙 제8조
6. 일반분양
   • 법 제50조제5항(주택법 제38조)

공사완료 및 준공인가

조합은 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 구청장으로부터 준공인가를 받아야 함.

절차

1. 준공인가 신청
   • 법 제52조제1항
     • 건축물, 정비기반시설 등 설치내역서
     • 공사감리자 의견서 등
2. 준공검사 실시
   • 법 제52조제2항
3. 준공인가 및 공사완료고시
   • 법 제52조제3항 - 지방자치단체 공보에 고시

이전고시 및 청산, 해산

조합은 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전(확정)하여야 하며, 지방자치단체의 공보에 고시 후 이를 구청장에게 보고하여야 함.

조합은 이전고시 후 조합을 해산 하여야 하며, 조합 해산 후 청산 조합체제로 종전에 소유한 토지(또는 건축물)의 가격과 분양받은 대지(또는 건축시설)의 가격에 차이가 있을 때 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하거나 조합의 채무 변제 및 채권 추심 등의 청산을 하여야 함.

절차

1. 확정측량 및 토지분할
   • 법 제54조제1항 - 법 제52조제3항/4항 고시가 있은때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지분할절차 실시
2. 이전고시/보고
   • 법 제54조제2항
     • 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을자에게 통지
     • 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고 지방자치단체의 공보에 고시후 구청장에게 보고
3. 등기촉탁
   • 법 제56조제1항
     • 이전고시후 지체없이 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁
     • 등기촉탁시까지 저당권 등 다른등기 불가
4. 조합의 청산 및 해산
   • 법 제57조, 표준정관 제61조